Cette question, souvent posée avec des attentes de résultats, nécessite une explication pédagogique quant à certains fondamentaux qui devrait inciter les emprunteurs au pragmatisme et à une vision objective du marché bancaire et de ce que peut ou ne peut pas faire un courtier. En l’espèce, un courtier comme pour d’autres considérations n’est ni un magicien ni un lobbyiste astucieux qui pourra contourner à votre place des règles économiques et prudentielles basiques.
Bien des emprunteurs en effet souhaiteraient accéder au crédit sans apport, et à plus forte raison dans le cas d’un investissement locatif pour lequel cet aspect de l’opération se trouve également renforcé par des considérations de taux de rentabilité interne.
Comme en matière de taux d’intérêt ou de délégation d’assurance de nombreux clients subissent, qui plus est, l’influence des bons tuyaux ou des retours d’expériences de leur collègue de travail ou de l’ami de leur beau frère… Chaque cas étant particulier, il est bien sûr quelques uns de ces récits de machine à café ou de repas de famille, qui s’avèrent être, à la lettre, vrais, et qui ont la chance d’arriver jusqu’à nous sans déperdition ou interprétation de la part de leur auditeur. Nous-mêmes en sommes parfois à l’origine, et avons quelques succès en la matière.
Dans la réalité toutefois il faut comprendre aujourd’hui que la situation d’emprunt sans apport représente l’exception à la règle, et que cette exception se produit dans le cadre de dossiers dont les critères qualitatifs (risque et rentabilité pour la banque au vu du profil et du projet) sont largement en faveur du client.
Pour des raisons de risques bancaires en effet, Il y a quelques limites prudentielles qui se définissent par une analyse bancaire du taux d’apport (LTV, ou loan-to-value, qui rapporte le montant d’un prêt immobilier à la valeur du bien qu’il finance et qui a bien sûr un impact sur le DSTI) et du taux d’effort (DSTI, ou debt-service-to-income, qui rapporte les charges de remboursement au revenu disponible des ménages emprunteurs).
Le second, tacitement admis à 33 % dans l’imagerie populaire, connait quelques variations de fait (notamment grâce à l’appréciation du « reste à vivre », mais le premier (donné pour une moyenne située autour des 81 % par l’ACPR) est moins ancré comme une donnée assimilée et constante : dans les faits, nous le constatons, les banques de réseaux vont exiger un apport qui va de la moitié des frais de notaire et de garantie, à 10 ou 20 % du montant de l’opération pour éviter une prise de risque excessive. Le défaut de crédit est souvent constaté dans des situations qui relèvent du croisements de critères statistiques, et il n'y a pas qu'une cause au non remboursement d'un prêt, mais il a été constaté que le taux d’apport avait réellement un impact sur le risque.
Dans les cas plus rares où les banques financent sans apport, ce sera donc toujours sous l’angle d’un risque compensé par d’autres critères plus sécurisants (« on ne prête qu’aux riches »). Les prêts d’accessions sociales et conventionnés évoluent également, il faut le préciser, dans un champ de tolérance plus important. Mais, il y a là encore une réalité économique, le taux d’intérêt étant la rémunération du risque pour les banques, un financement sans apport sera en général octroyé à des taux moins avantageux.
Ces pratiques ne sont d’ailleurs probablement que les prémices d’une tendance qui va aller en s’accentuant et qui s’inscrit dans les enchaînements de conséquences de la crise de 2007.
Pour approfondir et commencer à épargner pour : soit améliorer votre profil et bénéficier de meilleures conditions, soit rendre faisable un dossier qui ne l’était que difficilement, je vous invite à la réflexion en regardant cette petite vidéo sur les accords de Bâle III :
Bien des emprunteurs en effet souhaiteraient accéder au crédit sans apport, et à plus forte raison dans le cas d’un investissement locatif pour lequel cet aspect de l’opération se trouve également renforcé par des considérations de taux de rentabilité interne.
Comme en matière de taux d’intérêt ou de délégation d’assurance de nombreux clients subissent, qui plus est, l’influence des bons tuyaux ou des retours d’expériences de leur collègue de travail ou de l’ami de leur beau frère… Chaque cas étant particulier, il est bien sûr quelques uns de ces récits de machine à café ou de repas de famille, qui s’avèrent être, à la lettre, vrais, et qui ont la chance d’arriver jusqu’à nous sans déperdition ou interprétation de la part de leur auditeur. Nous-mêmes en sommes parfois à l’origine, et avons quelques succès en la matière.
Dans la réalité toutefois il faut comprendre aujourd’hui que la situation d’emprunt sans apport représente l’exception à la règle, et que cette exception se produit dans le cadre de dossiers dont les critères qualitatifs (risque et rentabilité pour la banque au vu du profil et du projet) sont largement en faveur du client.
Pour des raisons de risques bancaires en effet, Il y a quelques limites prudentielles qui se définissent par une analyse bancaire du taux d’apport (LTV, ou loan-to-value, qui rapporte le montant d’un prêt immobilier à la valeur du bien qu’il finance et qui a bien sûr un impact sur le DSTI) et du taux d’effort (DSTI, ou debt-service-to-income, qui rapporte les charges de remboursement au revenu disponible des ménages emprunteurs).
Le second, tacitement admis à 33 % dans l’imagerie populaire, connait quelques variations de fait (notamment grâce à l’appréciation du « reste à vivre », mais le premier (donné pour une moyenne située autour des 81 % par l’ACPR) est moins ancré comme une donnée assimilée et constante : dans les faits, nous le constatons, les banques de réseaux vont exiger un apport qui va de la moitié des frais de notaire et de garantie, à 10 ou 20 % du montant de l’opération pour éviter une prise de risque excessive. Le défaut de crédit est souvent constaté dans des situations qui relèvent du croisements de critères statistiques, et il n'y a pas qu'une cause au non remboursement d'un prêt, mais il a été constaté que le taux d’apport avait réellement un impact sur le risque.
Dans les cas plus rares où les banques financent sans apport, ce sera donc toujours sous l’angle d’un risque compensé par d’autres critères plus sécurisants (« on ne prête qu’aux riches »). Les prêts d’accessions sociales et conventionnés évoluent également, il faut le préciser, dans un champ de tolérance plus important. Mais, il y a là encore une réalité économique, le taux d’intérêt étant la rémunération du risque pour les banques, un financement sans apport sera en général octroyé à des taux moins avantageux.
Ces pratiques ne sont d’ailleurs probablement que les prémices d’une tendance qui va aller en s’accentuant et qui s’inscrit dans les enchaînements de conséquences de la crise de 2007.
Pour approfondir et commencer à épargner pour : soit améliorer votre profil et bénéficier de meilleures conditions, soit rendre faisable un dossier qui ne l’était que difficilement, je vous invite à la réflexion en regardant cette petite vidéo sur les accords de Bâle III :
Je vous passe les détails sur les petits “coussins” créés par la CRD4 mais les conséquences maintenant bien appréhendées sont une augmentation des exigences de fonds propres sur le risque de crédit, et notamment sur le financement de l’immobilier.
L’accent est également mis sur « l’accession sociale », catégorie de prêts où justement le taux d’apport est faible (il est donc à prévoir que dans les années qui viennent l’apport pénalise un certains nombres d’accédants) : en allant plus loin que les exigences de fonds propres, les critères opérationnels (Apport, Achèvement, Capacité de remboursement de l'emprunteur, Estimation prudente de la valeur du bien, Documentation… ) d’octroi de crédit auront de plus en plus d’impact sur les pondérations préférentielles de solvabilité bancaire et donc inciteront les banques à les intégrer dans leur approche commerciale.
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