Lorsque vous avez un crédit immobilier qui a financé un bien locatif, vous déduisez les intérêts de ce prêt de vos revenus fonciers. Lorsque vous avez pour projet de procéder à un rachat sur ce prêt vous devez savoir qu’il y a des limites fiscales (ref :BOI-RFPI-BASE-20-80-20120912) les intérêts des emprunts dits « substitutifs », sont assortie en effet d’une exclusion de déductibilité « de principe ». Rassurez-vous, il est admis par une exception qui recouvre la majorité des situations, une continuité de la déduction, lorsque les le nouvel emprunt est souscrit pour rembourser ou se substituer à l'emprunt initial même auprès d’un autre organisme prêteur. Il est extrêmement important pour que cela soit le cas que l’offre de prêt du nouvel emprunt fasse référence à l’emprunt et mentionne ce caractère substitutif.
- les intérêts admis en déduction ne doivent pas excéder ceux qui figuraient sur l'échéancier initial. Il est précisé que cette limitation s'apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l'échéancier de l'emprunt initial et sur l'échéancier du nouvel emprunt.
Dès lors, parce qu’un rachat est en général motivé par un coût total du crédit (et la plupart du temps aussi, des intérêts sur la durée) inférieur, la plupart des situations correspondra à une pérennité de la déductibilité totale. En revanche si la durée est allongée, que le prêt change de nature (regroupement de crédits, ou prêt personnel par exemple), ou de type de prêt (in fine, modularité plus longues) : la déductibilité globale ne sera admise que dans la limite des intérêts initiaux.
Le cas d’un emprunteur ayant souscrit un Prêt à Taux Zéro, et un Prêt d’Accession Sociale,
Pour sa résidence principale, et pouvant dans les cas prévus par la loi, être devenu bailleur, pose une question pratique inverse, avec une double limitation juridique et économique: il ne peut pas déduire le montant des intérêts (du PAS) sur ses revenus fonciers, et de plus par rapport a la partie financée en PTZ le montant global des intérêts est nul. Lors d’un rachat il ne faut donc pas que le caractère substitutif du prêt soit retenu dans la nouvelle offre et qu’il y ait bien un changement d’objet lié à la nouvelle destination du logement.
- les intérêts admis en déduction ne doivent pas excéder ceux qui figuraient sur l'échéancier initial. Il est précisé que cette limitation s'apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l'échéancier de l'emprunt initial et sur l'échéancier du nouvel emprunt.
Dès lors, parce qu’un rachat est en général motivé par un coût total du crédit (et la plupart du temps aussi, des intérêts sur la durée) inférieur, la plupart des situations correspondra à une pérennité de la déductibilité totale. En revanche si la durée est allongée, que le prêt change de nature (regroupement de crédits, ou prêt personnel par exemple), ou de type de prêt (in fine, modularité plus longues) : la déductibilité globale ne sera admise que dans la limite des intérêts initiaux.
Le cas d’un emprunteur ayant souscrit un Prêt à Taux Zéro, et un Prêt d’Accession Sociale,
Pour sa résidence principale, et pouvant dans les cas prévus par la loi, être devenu bailleur, pose une question pratique inverse, avec une double limitation juridique et économique: il ne peut pas déduire le montant des intérêts (du PAS) sur ses revenus fonciers, et de plus par rapport a la partie financée en PTZ le montant global des intérêts est nul. Lors d’un rachat il ne faut donc pas que le caractère substitutif du prêt soit retenu dans la nouvelle offre et qu’il y ait bien un changement d’objet lié à la nouvelle destination du logement.
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