Les conditions suspensives d’obtention de prêt dans une promesse de vente (unilatérale ou compromis) sont d’ordre public, et les clauses qui viennent en préciser les modalités se réfèrent aux articles du code civil relatif au droit des obligations (1304 à 1304-7) ainsi qu’aux articles L313-40 et suivants du code de la consommation.
Il ressort de leurs dispositions, notamment qu’elles ne peuvent définir un délai d’obtention de prêt inférieur à un mois, ce qui semble, très juste dans la majorité des cas (ce délai est réservé aux situations où l’emprunteur a balisé les choses bien avant la signature du compromis avec un établissement financier).
En matière de délai de dépôt de dossier de prêt et de justification, les clauses qui sont considérées comme étant de nature à accroître les exigences de la loi sont nulles. Le vendeur d'un bien immobilier ne peut donc imposer à l'acheteur un délai pour solliciter un crédit immobilier ( Cass. 3e civ., 12 févr. 2014, no 12-27.182, Bull. civ. III, no20) .
Si un acquéreur veut renoncer aux effets de cette clause, la loi le protège « malgré lui » : il est précisé que même si le financement indiqué dans la promesse ne fait pas appel à un prêt, et même si il est écrit que l’acquéreur renonce à cette condition, seule une mention manuscrite de sa main, par laquelle celui-ci reconnait avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se placer sous les dispositions protectrices prévues au code de la consommation : si cette mention n’est pas de sa main elle n’est pas valable.
A notre avis l’ « information » de ce à quoi il renonce doit être également clairement formulée dans l’acte.
Qu’est-ce qui est en jeu ?
Si le bénéficiaire renonce dans sa promesse, à faire appel à un prêt pour financer son acquisition, et qu’il ne peut donc plus se placer sous la protection du code de la consommation (L312-16) il ne peut plus se dégager de son obligation d’acheter au prix convenu qu’avec la preuve que le vendeur connaissait son intention de déposer une demande de prêt.
Dans tous les autres cas, le vendeur est sensé devoir s’informer de l’intention de son acheteur de financer par emprunt.
Si une formulation ambiguë donc apparaît dans le compromis qui mentionne une renonciation au financement par emprunt mais que la mention manuscrite n’apparaît pas, la clause est nulle et l’indemnité d’immobilisation ne pourra pas être réclamée.
Mais la jurisprudence va même plus loin : lorsqu’il y a bien une mention manuscrite de renonciation par l’acheteur à la condition suspensive comme citée plus haut, et dans le bon formalisme, mais qu’il y a dans la promesse également une intention de recourir à un prêt (et c’est un cas plus fréquent qu’il n’y parait : de nombreux acheteurs en effet, ne voulant pas laisser passer la bonne affaire signent avant d’avoir eu confirmation de leur emprunt et s’engagent « à la légère » à acheter sans conditions, tout en indiquant quand même qu’ils vont tâcher d’emprunter), il est considéré que l’acheteur a pu faire pression sur le vendeur et que la condition suspensive s’applique malgré tout (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 janvier 2014, 12-28.836, Publié au bulletin).
Conclusion, soit un acquéreur ne renonce pas à sa protection légale, soit il y renonce explicitement et sans contradiction et sans aucune allusion à toute volonté contraire dans l’acte.
Il ressort de leurs dispositions, notamment qu’elles ne peuvent définir un délai d’obtention de prêt inférieur à un mois, ce qui semble, très juste dans la majorité des cas (ce délai est réservé aux situations où l’emprunteur a balisé les choses bien avant la signature du compromis avec un établissement financier).
En matière de délai de dépôt de dossier de prêt et de justification, les clauses qui sont considérées comme étant de nature à accroître les exigences de la loi sont nulles. Le vendeur d'un bien immobilier ne peut donc imposer à l'acheteur un délai pour solliciter un crédit immobilier ( Cass. 3e civ., 12 févr. 2014, no 12-27.182, Bull. civ. III, no20) .
Si un acquéreur veut renoncer aux effets de cette clause, la loi le protège « malgré lui » : il est précisé que même si le financement indiqué dans la promesse ne fait pas appel à un prêt, et même si il est écrit que l’acquéreur renonce à cette condition, seule une mention manuscrite de sa main, par laquelle celui-ci reconnait avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se placer sous les dispositions protectrices prévues au code de la consommation : si cette mention n’est pas de sa main elle n’est pas valable.
A notre avis l’ « information » de ce à quoi il renonce doit être également clairement formulée dans l’acte.
Qu’est-ce qui est en jeu ?
Si le bénéficiaire renonce dans sa promesse, à faire appel à un prêt pour financer son acquisition, et qu’il ne peut donc plus se placer sous la protection du code de la consommation (L312-16) il ne peut plus se dégager de son obligation d’acheter au prix convenu qu’avec la preuve que le vendeur connaissait son intention de déposer une demande de prêt.
Dans tous les autres cas, le vendeur est sensé devoir s’informer de l’intention de son acheteur de financer par emprunt.
Si une formulation ambiguë donc apparaît dans le compromis qui mentionne une renonciation au financement par emprunt mais que la mention manuscrite n’apparaît pas, la clause est nulle et l’indemnité d’immobilisation ne pourra pas être réclamée.
Mais la jurisprudence va même plus loin : lorsqu’il y a bien une mention manuscrite de renonciation par l’acheteur à la condition suspensive comme citée plus haut, et dans le bon formalisme, mais qu’il y a dans la promesse également une intention de recourir à un prêt (et c’est un cas plus fréquent qu’il n’y parait : de nombreux acheteurs en effet, ne voulant pas laisser passer la bonne affaire signent avant d’avoir eu confirmation de leur emprunt et s’engagent « à la légère » à acheter sans conditions, tout en indiquant quand même qu’ils vont tâcher d’emprunter), il est considéré que l’acheteur a pu faire pression sur le vendeur et que la condition suspensive s’applique malgré tout (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 janvier 2014, 12-28.836, Publié au bulletin).
Conclusion, soit un acquéreur ne renonce pas à sa protection légale, soit il y renonce explicitement et sans contradiction et sans aucune allusion à toute volonté contraire dans l’acte.
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