Le premier Juin 2017, est parue au journal officiel l’Ordonnance n° 2017-1090 du 1er juin 2017 relative aux offres de prêt immobilier conditionnées à la domiciliation des salaires ou revenus assimilés de l'emprunteur sur un compte de paiement 
La pratique bancaire qui avait cours, c’était que les conditions de taux proposées aux emprunteurs n’impliquaient pas d’obligations en matière de transfert de revenus et de domiciliation bancaire. Les clauses de domiciliation de salaires n'étaient pas illicites mais en cas de penchant trop favorable à la banque pouvaient être invalidées par les tribunaux sur le fondement du déséquilibre du contrat. Ce déséquilibre a lui même été renforcé par la réforme du 10 Février 2016 sur le droit des obligations : aujourd'hui, en, binôme avec l'abus de dépendance, le déséquilibre  est sensé offrir une protection au consommateur contre l'absence de négociation et d'individualité du contrat (cela s'applique aux contrats dits d'"adhésion"). De fait les banques devaient en tirer les conséquences d'individualiser leurs exigences de contreparties, mais aucun encadrement de cette négociation individuelle n'avait été fixée.

Dans les faits il faut rappeler qu'il était pourtant rare que des emprunteurs puissent avoir des conditions de prêts les plus favorables ou même se voir octroyer le prêt, sans transférer leurs salaires. Ce n’était toutefois envisagé, à l'échelle industrielle que de façon tacite.

Les banques ont en effet toujours eu à cœur dans leur métier de prêteur de se positionner sur deux axes avant d’octroyer les crédits :
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- d’abord celui du risque de défaut, qui apparaît de plus en plus renforcé avec l’arrivé des réformes issues de Bâle IV, et s’inscrit dans un paysage français assez prudent, qui comporte l’un des, ou même le plus bas taux de défaut de crédit en Europe.
- ensuite celui de la rentabilité et de la gestion des contreparties commerciales aux conditions de crédit.

Ces deux axes sont en partie corrélés, et se fédèrent dans un objectif de conservation de la relation bancaire de long terme comme de rentabilité, à un moment où les outils de changement de banques (pour le particulier notamment, dont le remboursement anticipé du prêt et donc le rachat par une autre banque n’est pas freiné par des clauses très pénalisantes économiquement parlant) et le comportement du client lui-même rendent plus volatiles ces relations.

Le crédit est donc l’enjeu aujourd'hui d’une entrée en relation à marge relativement faible pour la banque, si elle ne se ménage pas un « business plan client » qui prévoit du multi-équipement en produits et services de banque-assurance (voir de téléphonie !), et a vocation à capter 100 % des « flux » du client. Cette vision nécessite un taux de rotation plus faible que les stimuli du marché et de sa concurrence ne le permettraient.

La nouvelle ordonnance entérine donc une situation de fait, en individualisant les avantages octroyés par le taux plus bas. Le client de son côté ne pourra pas changer sa domiciliation de revenus pendant une certaine durée (10 ans maximum pour l’instant : fixée par décret en conseil d’état), sans perdre ses avantages.
Un certain nombre de questions sont à poser ou à se poser quant à la rétroactivité possible de la perte des avantages, quant au blocage mathématique de l’intermédiation que font les courtiers en apportant des dossiers nouveaux, si les banques n’intègrent pas en aval des scénarios d’exigences modérés quant au transfert de revenus systématiques (sans quoi elles perdraient en attractivité de nouveaux clients ce qu’elles gagneraient en fidélisation forcée, puisque la mobilité serait contrainte pour tous ), quant aux raisonnements financiers sur les scénarios de durée en crédit amortissable (Si on quitte à 8 ans sur un prêt prévu à 15 ans la sanction financière sera moins forte que sur un prêt prévu à 20 ans).
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En matière de courtage en prêts, il est une condition quasiment au centre des débats, c'est le changement de banque. En effet aujourd'hui, quel que soit le type de projet, le transfert des comptes et des revenus est exigés dans presque tous les cas.  De plus la virtualisation des établissements bancaires traditionnels, comme l'étendu des services des acteurs en ligne, amène à une "volatilité" des consommateurs au regard de leur banque, avec une accélération des transferts en 2016. La plupart des français n'ont semble-t-il, si l'on en croit les différentes études sur le sujet, comme les retours plus empiriques du quotidien de la part de nos propres clients, pas une grande satisfaction dans leur relation aux banques. Cela suggère un rythme accéléré dans le futur proche, et mois de fidélité à sa banque d'origine. Ceci d'autant que depuis le 6 Février, la procédure de changement de banque, incombe... A votre nouvelle banque ! Fini les soucis. En effet, la loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, ou plus trivialement "loi Macron", institue le mandat de mobilité bancaire. 
Qu'est ce qu'un mandat ?  C'est un contrat qui donne pouvoir d'une personne le mandant à une autre personne , le mandataire, d'agir, en son nom et pour son compte. Ce mandat lorsqu'il est "spécial" prend fin avec la réalisation de l'objet pour lequel il a été établi. On connait, le mandat de vente immobilière, le mandat de recherche de financement (!), voici maintenant le mandat qui donne pouvoir à une banque d'agir en votre nom auprès d'une autre banque pour transférer vos comptes et surtout (et c'est ça qui bloquait un peu les clients des banques), pour traiter vos opérations en instance (chèques non débités et virements récurrents par exemple), en basculant ses opérations en cours sur vos nouveaux comptes (en contactant les émetteurs des virements ou les récepteurs des chèques qui ont dix jours ouvrés pour prendre en compte ce changement et le confirmer à leur client). 
Dans un mandat on met aussi un peu plus ou moins de spécification, et le client peut demander à ce que la nouvelle banque s'occupe de gérer cette mobilité à une date différée (au moins trente jours après la signature du mandat).

​Un mandat de mobilité bancaire ressemble à ceci : 
​http://www.fbf.fr/fr/files/A96GAN/Bon-usage-FBF-Modele-mandat-mobilite-06042016.pdf

  Les conditions suspensives d’obtention de prêt dans une promesse de vente (unilatérale ou compromis) sont d’ordre public, et les clauses qui viennent en préciser les modalités se réfèrent aux articles du code civil relatif au droit des obligations (1304  à 1304-7) ainsi qu’aux articles L313-40 et suivants du code de la consommation.
Il ressort de leurs dispositions, notamment qu’elles ne peuvent définir un délai d’obtention de prêt inférieur à un mois, ce qui semble, très juste dans la majorité des cas (ce délai est réservé aux situations où l’emprunteur a balisé les choses bien avant la signature du compromis avec un établissement financier).

En matière de délai de dépôt de dossier de prêt et de justification, les clauses qui sont considérées comme étant  de nature à accroître les exigences de la loi sont nulles. Le vendeur d'un bien immobilier ne peut donc imposer à l'acheteur un délai pour solliciter un crédit immobilier ( Cass. 3e civ., 12 févr. 2014, no 12-27.182, Bull. civ. III, no20) .

 Si un acquéreur veut renoncer aux effets de cette clause, la loi le protège « malgré lui » : il est précisé que même si le financement indiqué dans la promesse ne fait pas appel à un prêt, et même si il est écrit que l’acquéreur renonce à cette condition, seule  une mention manuscrite de sa main, par laquelle celui-ci reconnait avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se placer sous les dispositions protectrices prévues au code de la consommation : si cette mention n’est pas de sa main elle n’est pas valable.
A notre avis l’ « information » de ce à quoi il renonce doit  être également clairement formulée dans l’acte.

Qu’est-ce qui est en jeu ?

 Si le bénéficiaire renonce dans sa promesse, à faire appel à un prêt pour financer son acquisition, et qu’il ne peut donc plus se placer sous la protection du code de la consommation (L312-16) il ne peut plus se dégager de son obligation d’acheter au prix convenu qu’avec la preuve que le vendeur connaissait son intention de déposer une demande de prêt.
Dans tous les autres cas, le vendeur est sensé devoir s’informer de l’intention de son acheteur de financer par emprunt.
Si une formulation ambiguë donc apparaît dans le compromis qui mentionne une renonciation au financement par emprunt mais que la mention manuscrite n’apparaît pas, la clause est nulle et l’indemnité d’immobilisation ne pourra pas être réclamée.
Mais la jurisprudence va même plus loin : lorsqu’il y a bien une mention manuscrite de renonciation par l’acheteur à la condition suspensive comme citée plus haut, et dans le bon formalisme, mais qu’il y a dans la promesse également une intention de recourir à un prêt (et c’est un cas plus fréquent qu’il n’y parait : de nombreux acheteurs en effet, ne voulant pas laisser passer la bonne affaire signent avant d’avoir eu confirmation de leur emprunt et s’engagent « à la légère » à acheter sans conditions, tout en indiquant quand même qu’ils vont tâcher d’emprunter), il est considéré que l’acheteur a pu faire pression sur le vendeur et que la condition suspensive s’applique malgré tout (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 janvier 2014, 12-28.836, Publié au bulletin). 

​Conclusion, soit un acquéreur ne renonce pas à sa protection légale, soit il y renonce explicitement et sans contradiction et sans aucune allusion à toute volonté contraire dans l’acte. 

Cliquer ici pouLe reste à vivre est une donnée bancaire nécessaire à l’analyse d’un dossier de crédit, qui matérialise le revenu résiduel par personne nécessaire à un foyer emprunteur pour faire face aux dépenses courantes. Destiné à protéger l’emprunteur, ce reste à vivre acceptable n’est pas le même dans tous les établissements bancaires, et constitue parfois une variable d’ajustement pour les dossiers dont le taux d’endettement dépasse les fameux 33 %.
 Il n’y a en effet pas de taux de reste à vivre de référence mais quelques valeurs minimales cohérentes pour prévenir le surendettement.
A ce sujet l’approche du surendettement par le legislateur semble renforcer de plus en plus la prévention et le devoir de mise en garde. Le consommateur/emprunteur ne devrait pas ignorer les conséquences de la nouvelle situation d’endettement avant la mise en place de celui-ci. L’art L312-17 du code de la consommation précise que les éléments de ressources et charges réelles doivent être mis en avant dans une fiche d’informations.
Le reste à vivre peut être calculé selon une approche proposée par l’institut national de la consommation.
Pour matérialiser l’importance de ce facteur on peut citer un cas concret récent, où un établissement bancaire à rejeté une demande de prêt de la part d’un emprunteur au seul motif du reste à vivre, les autres critères étant corrects. La situation :
Un emprunteur avait procédé au rachat de son crédit dans son propre établissement bancaire suite à une séparation avec sa concubine co-emprunteur. Le taux offert par son établissement étant élevé par rapport au marché, et ne pouvant renégocier car l’opération était récente, il a souhaité effectuer un rachat de son prêt par une autre banque quelques mois plus tard.
Il s’était arrangé à l’amiable avec sa concubine pour une garde partagée de leur trois enfants sans pension alimentaire mais en lui laissant l’intégralité des allocations CAF.
Le dossier a été appréhendé par la banque en considérant un reste à vivre minimum de 700 euros par personne adulte et 250 euros par enfant, en rattachant l’intégralité de la charge d’enfant à cet emprunteur.
C’est-à-dire que bien qu’il s’en partage la garde avec son ex concubine, et qu’il aurait pu en théorie bénéficier d’une approche « partagée » de son reste à vivre, la banque a traité son cas comme s’il gardait les enfants à temps plein. Cette approche l’a « désolvabilisé » de fait : dans un cas son dossier passait, dans l’autre il était rejeté.
 
 

   La contribution réelle aux charges de crédit pendant le concubinage ne reflète pas automatiquement les droits supérieurs d’un concubin sur l’autre (c’est le titre de propriété qui fait foi). Nous avons vu souvent d’ailleurs des situations dans lesquelles le déséquilibre a été flagrant, et Il convient pour le concubin « lésé » de faire valoir ses droits devant le juge aux affaires familiales en apportant la preuve des contributions antérieures. Quoi qu’il en soit il convient de régler avant tout la question de qui des deux concubins conservera la bien comme seul plein propriétaire.

 Lorsqu’il y a un crédit en cours sur le bien immobilier :

- soit un avenant au contrat de prêt est fait pour le conserver en l’état lorsque les revenus du concubin qui reste propriétaire ou rachète la part de l’autre, sont suffisants pour rembourser la mensualité initiale seule. Une demande de désolidarisation doit être faite, et elle doit être évidemment motivée par l’accord des deux ex-concubins certes mais néanmoins toujours « indivisaires » et co-emprunteurs : la banque n’acceptera la désolidarisation que dans le cas où le concubin conservant le prêt présente des garanties largement suffisantes au regard du remboursement du prêt (ou, à l’extrême qu’une personne caution solidaire de substitution puisse être proposée à la place du concubin « sortant »).
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-soit un nouveau prêt au nom du concubin restant propriétaire (parfois même de ce concubin et d’une nouvelle personne co-emprunteur) est souscrit (la plupart du temps dans une autre banque): ce dernier cas est un cas de rachat de crédit et comprendra des frais (IRA notamment). A noter qu’il est plus difficile dans le cas d’un rachat extérieur d’allonger la durée d’un prêt existant que de la raccourcir.
Dans les deux cas une soulte entre concubins est versée par celui qui conserve le bien (le calcul est fait par notaire et est approximativement du montant de la moitié de la valeur du bien moins la moitié du prêt en cours. Les émoluments sont importants : de 2 à 7,5 % du montant de la soulte). Elle fait également l’objet d’un financement dans la plupart des cas. Une situation de séparation entre concubins, dans laquelle on veut éviter la vente du bien immobilier est donc coûteuse voir souvent difficile à établir.
modifier.

 Cette question, souvent posée avec des attentes de résultats, nécessite une explication pédagogique quant à certains fondamentaux qui devrait inciter les emprunteurs au pragmatisme et à une vision objective du marché bancaire et de ce que peut ou ne peut pas faire un courtier. En l’espèce, un courtier comme pour d’autres considérations n’est ni un magicien ni un lobbyiste astucieux qui pourra contourner à votre place des règles économiques et prudentielles basiques.
   Bien des emprunteurs en effet souhaiteraient accéder au crédit sans apport, et à plus forte raison dans le cas d’un investissement locatif pour lequel cet aspect de l’opération se trouve également renforcé par des considérations de taux de rentabilité interne.
  Comme en matière de taux d’intérêt ou de délégation d’assurance de nombreux clients subissent, qui plus est, l’influence des bons tuyaux ou des retours d’expériences de leur collègue de travail ou de l’ami de leur beau frère… Chaque cas étant particulier, il est bien sûr quelques uns de ces récits de machine à café ou de repas de famille, qui s’avèrent être, à la lettre, vrais, et qui ont la chance d’arriver jusqu’à nous sans déperdition ou interprétation de la part de leur auditeur. Nous-mêmes en sommes parfois à l’origine, et avons quelques succès en la matière.
   Dans la réalité toutefois il faut comprendre aujourd’hui que la situation d’emprunt sans apport représente l’exception à la règle, et que cette exception se produit dans le cadre de dossiers dont les critères qualitatifs (risque et rentabilité pour la banque au vu du profil et du projet) sont largement en faveur du client.
   Pour des raisons de risques bancaires en effet, Il y a quelques limites prudentielles qui se définissent par une analyse bancaire du taux d’apport (LTV, ou loan-to-value, qui rapporte le montant d’un prêt immobilier à la valeur du bien qu’il finance et qui a bien sûr un impact sur le DSTI) et du taux d’effort (DSTI, ou debt-service-to-income, qui rapporte les charges de remboursement au revenu disponible des ménages emprunteurs).
Le second, tacitement admis à 33 % dans l’imagerie populaire, connait quelques variations de fait (notamment grâce à l’appréciation du « reste à vivre », mais le premier (donné pour une moyenne située autour des 81 % par l’ACPR) est moins ancré comme une donnée assimilée et constante : dans les faits, nous le constatons, les banques de réseaux vont exiger un apport qui va de la moitié des frais de notaire et de garantie, à 10 ou 20 % du montant de l’opération pour éviter une prise de risque excessive. Le défaut de crédit est souvent constaté dans des situations qui relèvent du croisements de critères statistiques, et il n'y a pas qu'une cause au non remboursement d'un prêt, mais il a été constaté que le taux d’apport avait réellement un impact sur le risque.
Dans les cas plus rares où les banques financent sans apport, ce sera donc  toujours sous l’angle d’un risque compensé par d’autres critères plus sécurisants (« on ne prête qu’aux riches »). Les prêts d’accessions sociales et conventionnés évoluent également, il faut le préciser, dans un champ de tolérance plus important. Mais, il y a là encore une réalité économique, le taux d’intérêt étant la rémunération du risque pour les banques, un financement sans apport sera en général octroyé à des taux moins avantageux.  
Ces pratiques ne sont d’ailleurs probablement que les prémices d’une tendance qui va aller en s’accentuant et qui s’inscrit dans les enchaînements de conséquences de la crise de 2007.
Pour approfondir et commencer à épargner pour : soit améliorer votre profil et bénéficier de meilleures conditions, soit rendre faisable un dossier qui ne l’était que difficilement, je vous invite à la réflexion en regardant cette petite vidéo sur les accords de Bâle III :

​Je vous passe les détails sur les petits “coussins” créés par la CRD4 mais les conséquences maintenant bien appréhendées sont une augmentation des exigences de fonds propres sur le risque de crédit, et notamment sur le financement de l’immobilier.
L’accent est également mis sur « l’accession sociale », catégorie de prêts où justement le taux d’apport est faible (il est donc à prévoir que dans les années qui viennent l’apport pénalise un certains nombres d’accédants) : en allant plus loin que les exigences de fonds propres, les critères opérationnels (Apport, Achèvement, Capacité de remboursement de l'emprunteur, Estimation prudente de la valeur du bien, Documentation… ) d’octroi de crédit auront de plus en plus d’impact sur les pondérations préférentielles de solvabilité bancaire et donc inciteront les banques à les intégrer dans leur approche commerciale.​

Souvent ce service a priori anodin, donne lieu à un certains nombres de déconvenues pour certains de nos clients. En effet les délais sont excessivement longs, les banques se retranchant derrière des « services d’archivages », et n’accédant parfois que partiellement à cette demande légitime (pour des raisons de protectionnisme commercial sans doute, car la demande est souvent motivée par un rachat, ou pire une action juridique, mais aussi pour des raisons de gestions documentaires avec certaines priorités). Des frais importants peuvent aussi être demandés pour ce service.  Toutefois la banque a pour obligation de conserver 2 ans après le remboursement intégral du prêt les offres préalables de prêt et conditions contractuelles. Il vous faut donc juste être patient. En cas de « frottements » et afin de rester mesuré et efficace dans votre relation écrite avec la banque, vous pouvez vous faire accompagner « gratuitement » sur le sujet si vous avez une assurance protection juridique personnelle ou dans la cadre de votre entreprise.  Une astuce si votre prêt était assorti d’une garantie hypothécaire ou d’un Privilège de Prêteur de Deniers : l’offre et les conditions sont annexées à l’acte notarié. Vous pouvez donc aussi vous tourner vers le notaire pour avoir cette copie.

Il est bien sûr possible de faire racheter un prêt de SCI et de profiter d’une éventuelle baisse des taux. En revanche une SCI n’est pas toujours considérée par les banques comme un particulier. En ce sens en courtage, les barèmes de taux qui nous sont communiqués tous les mois par les banques, et qui sont applicables par : durées, types de projets, et profil emprunteur, ne sont pas toujours (notamment pour les SCI d’investissements dans les murs professionnels) ceux qui vont être retenus pour une SCI : chaque banque se prononcera sur une tarification spécifique. Il sera donc utile de considérer que vous n’obtiendrez pas le taux le plus bas des offres « marketing » que l’on peut trouver sur les publicités.
De plus les rachats de crédits générant des coûts à prendre en compte, il convient de noter que la règle de plafonnement des indemnités de remboursement plafonnés à 3 % (art L312-2 C.conso) ne s’appliquera pas toujours. Avant toute projection d’opération donc, il convient de reprendre votre offre de prêt pour avoir la formule de calcul qui s’applique, ou mieux, de vous faire chiffrer par la banque le montant des indemnités de remboursement anticipé appli

​Tout va dépendre de l’objet social de la SCI. L’analyse qui prévaut aujourd’hui,  est issue d’une jurisprudence de 2012 (Cassation civile 3e, 24 octobre 2012, n°11-18774). La SCI est considérée comme un acquéreur privé quand elle acquiert un bien d’usage  non locatif (résidence principale). Elle n'est pas considérée comme un acquéreur non professionnel et ne peut donc bénéficier du droit de rétractation lorsque l'objet social de la société est « l'acquisition, l'administration et la gestion par location » de biens immobiliers.