Le premier Juin 2017, est parue au journal officiel l’Ordonnance n° 2017-1090 du 1er juin 2017 relative aux offres de prêt immobilier conditionnées à la domiciliation des salaires ou revenus assimilés de l'emprunteur sur un compte de paiement
La pratique bancaire qui avait cours, c’était que les conditions de taux proposées aux emprunteurs n’impliquaient pas d’obligations en matière de transfert de revenus et de domiciliation bancaire. Les clauses de domiciliation de salaires n'étaient pas illicites mais en cas de penchant trop favorable à la banque pouvaient être invalidées par les tribunaux sur le fondement du déséquilibre du contrat. Ce déséquilibre a lui même été renforcé par la réforme du 10 Février 2016 sur le droit des obligations : aujourd'hui, en, binôme avec l'abus de dépendance, le déséquilibre est sensé offrir une protection au consommateur contre l'absence de négociation et d'individualité du contrat (cela s'applique aux contrats dits d'"adhésion"). De fait les banques devaient en tirer les conséquences d'individualiser leurs exigences de contreparties, mais aucun encadrement de cette négociation individuelle n'avait été fixée.
Dans les faits il faut rappeler qu'il était pourtant rare que des emprunteurs puissent avoir des conditions de prêts les plus favorables ou même se voir octroyer le prêt, sans transférer leurs salaires. Ce n’était toutefois envisagé, à l'échelle industrielle que de façon tacite.
Les banques ont en effet toujours eu à cœur dans leur métier de prêteur de se positionner sur deux axes avant d’octroyer les crédits :
- d’abord celui du risque de défaut, qui apparaît de plus en plus renforcé avec l’arrivé des réformes issues de Bâle IV, et s’inscrit dans un paysage français assez prudent, qui comporte l’un des, ou même le plus bas taux de défaut de crédit en Europe.
- ensuite celui de la rentabilité et de la gestion des contreparties commerciales aux conditions de crédit.
Ces deux axes sont en partie corrélés, et se fédèrent dans un objectif de conservation de la relation bancaire de long terme comme de rentabilité, à un moment où les outils de changement de banques (pour le particulier notamment, dont le remboursement anticipé du prêt et donc le rachat par une autre banque n’est pas freiné par des clauses très pénalisantes économiquement parlant) et le comportement du client lui-même rendent plus volatiles ces relations.
Le crédit est donc l’enjeu aujourd'hui d’une entrée en relation à marge relativement faible pour la banque, si elle ne se ménage pas un « business plan client » qui prévoit du multi-équipement en produits et services de banque-assurance (voir de téléphonie !), et a vocation à capter 100 % des « flux » du client. Cette vision nécessite un taux de rotation plus faible que les stimuli du marché et de sa concurrence ne le permettraient.
La nouvelle ordonnance entérine donc une situation de fait, en individualisant les avantages octroyés par le taux plus bas. Le client de son côté ne pourra pas changer sa domiciliation de revenus pendant une certaine durée (10 ans maximum pour l’instant : fixée par décret en conseil d’état), sans perdre ses avantages.
Un certain nombre de questions sont à poser ou à se poser quant à la rétroactivité possible de la perte des avantages, quant au blocage mathématique de l’intermédiation que font les courtiers en apportant des dossiers nouveaux, si les banques n’intègrent pas en aval des scénarios d’exigences modérés quant au transfert de revenus systématiques (sans quoi elles perdraient en attractivité de nouveaux clients ce qu’elles gagneraient en fidélisation forcée, puisque la mobilité serait contrainte pour tous ), quant aux raisonnements financiers sur les scénarios de durée en crédit amortissable (Si on quitte à 8 ans sur un prêt prévu à 15 ans la sanction financière sera moins forte que sur un prêt prévu à 20 ans).
La pratique bancaire qui avait cours, c’était que les conditions de taux proposées aux emprunteurs n’impliquaient pas d’obligations en matière de transfert de revenus et de domiciliation bancaire. Les clauses de domiciliation de salaires n'étaient pas illicites mais en cas de penchant trop favorable à la banque pouvaient être invalidées par les tribunaux sur le fondement du déséquilibre du contrat. Ce déséquilibre a lui même été renforcé par la réforme du 10 Février 2016 sur le droit des obligations : aujourd'hui, en, binôme avec l'abus de dépendance, le déséquilibre est sensé offrir une protection au consommateur contre l'absence de négociation et d'individualité du contrat (cela s'applique aux contrats dits d'"adhésion"). De fait les banques devaient en tirer les conséquences d'individualiser leurs exigences de contreparties, mais aucun encadrement de cette négociation individuelle n'avait été fixée.
Dans les faits il faut rappeler qu'il était pourtant rare que des emprunteurs puissent avoir des conditions de prêts les plus favorables ou même se voir octroyer le prêt, sans transférer leurs salaires. Ce n’était toutefois envisagé, à l'échelle industrielle que de façon tacite.
Les banques ont en effet toujours eu à cœur dans leur métier de prêteur de se positionner sur deux axes avant d’octroyer les crédits :
- d’abord celui du risque de défaut, qui apparaît de plus en plus renforcé avec l’arrivé des réformes issues de Bâle IV, et s’inscrit dans un paysage français assez prudent, qui comporte l’un des, ou même le plus bas taux de défaut de crédit en Europe.
- ensuite celui de la rentabilité et de la gestion des contreparties commerciales aux conditions de crédit.
Ces deux axes sont en partie corrélés, et se fédèrent dans un objectif de conservation de la relation bancaire de long terme comme de rentabilité, à un moment où les outils de changement de banques (pour le particulier notamment, dont le remboursement anticipé du prêt et donc le rachat par une autre banque n’est pas freiné par des clauses très pénalisantes économiquement parlant) et le comportement du client lui-même rendent plus volatiles ces relations.
Le crédit est donc l’enjeu aujourd'hui d’une entrée en relation à marge relativement faible pour la banque, si elle ne se ménage pas un « business plan client » qui prévoit du multi-équipement en produits et services de banque-assurance (voir de téléphonie !), et a vocation à capter 100 % des « flux » du client. Cette vision nécessite un taux de rotation plus faible que les stimuli du marché et de sa concurrence ne le permettraient.
La nouvelle ordonnance entérine donc une situation de fait, en individualisant les avantages octroyés par le taux plus bas. Le client de son côté ne pourra pas changer sa domiciliation de revenus pendant une certaine durée (10 ans maximum pour l’instant : fixée par décret en conseil d’état), sans perdre ses avantages.
Un certain nombre de questions sont à poser ou à se poser quant à la rétroactivité possible de la perte des avantages, quant au blocage mathématique de l’intermédiation que font les courtiers en apportant des dossiers nouveaux, si les banques n’intègrent pas en aval des scénarios d’exigences modérés quant au transfert de revenus systématiques (sans quoi elles perdraient en attractivité de nouveaux clients ce qu’elles gagneraient en fidélisation forcée, puisque la mobilité serait contrainte pour tous ), quant aux raisonnements financiers sur les scénarios de durée en crédit amortissable (Si on quitte à 8 ans sur un prêt prévu à 15 ans la sanction financière sera moins forte que sur un prêt prévu à 20 ans).
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